Belasting op tweede huis in Spanje: regionaal overzicht en bespaartips voor huizenkopers

Een tweede huis kopen in Spanje bezorgt veel Nederlanders jaarlijks een grote glimlach. Maar de belastingregels kunnen voor onaangename verrassingen zorgen, zeker omdat er flinke verschillen bestaan tussen de Spaanse regio’s en vanwege nieuwe wetswijzigingen voor 2025. In deze gids delen wij, vanuit onze dagelijkse praktijk bij Kopen aan de Costa, actuele inzichten rondom belastingen op vakantiewoningen in Spanje, inclusief een praktisch overzicht per regio en heldere bespaartips waar u als huizenkoper écht iets aan heeft.

De basis: welke belastingen krijgt u met een tweede huis?

Bij het kopen, het bezitten en eventueel verhuren van een huis in Spanje krijgt u te maken met verschillende soorten belastingen. Deze worden deels landelijk, deels regionaal en soms zelfs gemeentelijk opgelegd. Hieronder vindt u een duidelijk onderscheid tussen aankoopbelastingen en jaarlijkse lasten.

Aankoopbelastingen (eenmalig):

• Overdrachtsbelasting (ITP, bij bestaande bouw)
  Afhankelijk van de regio, meestal tussen 6% en 11% van de aankoopwaarde.
• BTW (IVA, bij nieuwbouw)
  Dit is standaard 10% op nieuwbouwwoningen.
• Registratiebelasting (IAJD)
  Ook regionaal verschillend, tussen de 0,5% en 1,5% van de koopsom.
• Notaris- en kadasterkosten
  Variëren licht per regio/kantoor, meestal enkele duizenden euro’s.

Jaarlijkse belastingen:

• Onroerendezaakbelasting (IBI)
  Gemeentelijk bepaald, meestal tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde.
• Inkomstenbelasting niet-residenten (IRPF)
  Voor niet-verhuurde huizen tot 2024: 1,1% tot 2% van de kadastrale waarde wordt als fictief inkomen belast.
  Let op: vanaf 2025 rekent Spanje mogelijk met 3%!
• Gemeentelijke heffingen
  Afval, water, riool en andere lokale lasten. Vraag altijd naar richtbedragen in uw gemeente.
• Vermogensbelasting
  Niet in alle regio’s, wel bijvoorbeeld in Catalonië, Andalusië en Valencia. Vrijstelling vaak tot circa €700.000 per persoon, maar informeer altijd lokaal.

Regionale verschillen in aankoopbelastingen (2025)

Hieronder een overzicht van de meest relevante regio’s voor Nederlandse huizenkopers:

Let er op dat binnen provincies extra kortingen of toeslagen kunnen bestaan, bijvoorbeeld voor jonge kopers, duurzaam bouwen of als de woning in een ‘aandachtsgebied’ ligt – vraag hier altijd naar bij de notaris, of bel ons voor actuele details per woning!

Nieuwe wetgeving vanaf 2025: strengere belasting op leegstand tweede woning

Spanje voert in 2025 een nieuwe ‘anti-leegstand’-maatregel in. Heeft u een tweede huis dat u niet (regelmatig) verhuurt? Vanaf januari 2025 betaalt u inkomstenbelasting over 3% van de kadastrale waarde (voorheen was dit 1,1% of 2%). Vooral in toeristische regio’s zoals Andalusië en Valencia is dit een flinke kostenpost voor niet-residenten, met name als uw woning een hoge kadastrale waarde heeft.

Wat betekent dit praktisch?

• Heeft uw Spaanse huis een kadastrale waarde van €300.000, dan is de grondslag voor IRPF straks €9.000 per jaar (3%) – hierover betaalt u 24% tot 25% inkomstenbelasting als niet-resident. Dat is ongeveer €2.160 tot €2.250 belasting per jaar (in plaats van circa €800 eerder).
• Verhuurt u (een deel van het jaar), dan wordt de werkelijke huuropbrengst belast, die vaak lager uitvalt door aftrekbare kosten.

Concreet voorbeeld: wat kost een tweede huis van €250.000 in Andalusië?

• Overdrachtsbelasting (ITP) bij aankoop: €25.000
• Jaarlijkse IBI (afhankelijk kadastrale waarde): circa €700 – €2.750
• Jaarlijkse IRPF bij leegstand: €7.500 (3% van €250.000), daarover 24%, dus circa €1.800 belasting

Bespaartip: Door uw woning (deels) te verhuren en alle aftrekbare kosten te benutten, verlaagt u deze jaarlijkse heffing fors.

Bespaartips voor Nederlandse kopers en eigenaren

• Overweeg verhuur (al is het tijdelijk)
  Door structureel te verhuren valt u onder het (lagere) regime van belasting over de echte huurinkomsten, met aftrek van kosten zoals onderhoud, beheer, makelaar en hypotheekrente.
• Kies bewust uw regio
  De verschillen zijn aanzienlijk: koopt u in Madrid, dan scheelt dat duizenden euro’s aan ITP en jaarlijkse lasten ten opzichte van Catalonië.
• Maak een slimme eigendomsconstructie
  Soms kan het fiscaal aantrekkelijker zijn de woning via een Spaanse vennootschap of samen met familieleden aan te kopen. Laat u hierover adviseren.
• Voorkom dubbele belastingheffing
  Spanje en Nederland hebben een belastingverdrag. Zowel uw Spaanse huis als eventuele verhuur of vermogenswinst moet u in Nederland opgeven. In veel gevallen voorkomt dit dubbele belasting, maar check dit vooraf goed bij een adviseur.
• Zoek lokale subsidies op
  Sommige gemeenten of regio’s geven extra korting bij duurzame verbouwingen, monumentenstatus of als u lang verhuurt aan lokale bewoners.

Checklist: waar moet u op letten bij een tweede woning in Spanje?

• Controleer de ITP/BTW tarieven in de regio van uw interesse
• Bepaal vooraf de (fictieve) kadastrale waarde – dit is essentieel voor IBI, vermogens- en IRPF-belasting
• Vraag altijd na bij de notaris en gemeente naar gemeentelijke belastingen en toekomstige wetswijzigingen
• Staat u op het punt een woning te kopen? Laat uw aankoopcontract en begrotingsplan controleren door een Nederlandstalige expert met lokale kennis
• Vergeet geen aangifte te doen in beide landen! Dit voorkomt discussies achteraf met de Belastingdienst

Slot: gericht advies nodig?

De fiscale spelregels rondom een tweede huis in Spanje veranderen regelmatig. Gebruikt u de juiste strategie, dan kunnen de lokale verschillen en nieuwe regelgeving juist in uw voordeel werken! Onze aanpak bij Kopen aan de Costa is erop gericht u volledig Nederlandstalig te begeleiden, zodat u fiscaal en praktisch zorgeloos aan de Spaanse kust kunt wonen. Wilt u weten wat de exacte kosten zijn in uw favoriete regio – of zoekt u inspiratie voor fiscale optimalisatie? Neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten. Wij denken graag met u mee, van adviesgesprek tot aankoop én belastingaangifte!