Appartement kopen in Málaga centrum: vergunningen, VFT-verhuur en rendementscheck

Een appartement kopen in het centrum van Málaga trekt veel Nederlanders aan – zowel voor eigen gebruik als investering via (vakantie)verhuur. Málaga centrum is een hotspot door de historische sfeer, levendige straten, het stadsstrand binnen handbereik en steeds meer culturele events en culinaire hotspots op elke hoek. Toch zijn de regels rondom vergunningen en vooral VFT-verhuur (“Vivienda con Fines Turísticos”) in Málaga centrum scherp en veranderen regelmatig. We nemen je graag stap voor stap mee door de actuele stand van zaken, geven aandacht aan de rendementscheck en delen onze inzichten als Nederlandstalig aankoopbegeleider die dagelijks actief is in Málaga.

Waarom Málaga centrum zo populair is onder kopers

De aantrekkingskracht van Málaga centrum is goed te begrijpen. In het historische centrum liggen winkels, het strand, terrassen, musea en restaurants allemaal op loopafstand. De combinatie van levenskwaliteit, groeiend toerisme en stabiele waardestijging van vastgoed maakt het extra interessant, niet alleen voor eigen gebruik maar ook als beleggingsobject. Het aanbod varieert van sfeervolle studio’s en compacte 1-slaapkamerappartementen tot luxe penthouses met dakterras. Maar de prijs per vierkante meter ligt relatief hoog (tot circa €6.800/m² in het hart van het centrum).

VFT-vergunning in Málaga: regels, uitdagingen en ontwikkelingen

In de regio Andalusië, waar Málaga onder valt, geldt de Vivienda con Fines Turísticos (VFT)-regeling voor appartementen die korter dan 2 maanden aan toeristen worden verhuurd. De regels zijn recent aangescherpt en niet elk appartement kan zomaar als toeristische woning worden aangeboden. Dit zijn de belangrijkste punten:

• Registratie als VFT bij de Junta de Andalucía is verplicht voor toeristische verhuur.
• De woning moet voldoen aan eisen voor onder andere: airco, voldoende daglicht/ventilatie, basisinrichting, gastenregistratie en veiligheidsvoorzieningen.
• Je móet inkomsten als verhuurder aanmelden bij de Spaanse fiscus en een nachtregister voeren.
• De gemeente Málaga beperkt in delen van het centrum nieuwe VFT-vergunningen of geeft ze (tijdelijk) niet meer uit.
• Appartementen zonder bestaande VFT-licentie kunnen in veel gevallen geen nieuwe vergunning meer krijgen, vooral in het historische centrum.
• De VvE (comunidad de propietarios) kan verhuur door toeristen beperken of verbieden in het reglement.

Bestaande VFT-licentie: overdraagbaar of niet?

Koop je een appartement met een bestaande VFT-licentie, dan is het cruciaal vooraf te controleren of de vergunning overdraagbaar is bij verkoop. Vaak kan registratie op naam van de nieuwe eigenaar, mits de regels worden nageleefd. In sommige delen (denk aan de meest populaire straten) kan de gemeente bij eigendomswissel eisen dat je een volledige nieuwe aanvraag doet. In zones waar geen nieuwe vergunningen meer worden verstrekt, betekent dit dat je het recht op toeristische verhuur mogelijk alsnog kwijtraakt na aankoop. Wij laten dit altijd tevoren uitzoeken via lokale partners en juristen in Málaga.

VFT-aanvraag: wanneer is de kans nog reëel?

Heb je een appartement op het oog zonder bestaande VFT-licentie? Dan ben je afhankelijk van:

• Het actuele gemeentelijk beleid en het bestemmingsplan (sommige straten zijn semi-permanent “op slot” voor nieuwe toeristische verhuur).
• Regels binnen de VvE/mede-eigendom, die vakantieverhuur kunnen blokkeren of beperken tot een maximum aantal units.

De kans op een VFT-vergunning voor een bestaand appartement in “old town” Málaga is momenteel erg klein. Daarom kijken wij vaak ook naar wijken aan de rand van het centrum waar soepelere regels en gunstigere vierkante meterprijzen gelden.

Stap-voor-stap: onze werkwijze voor kopers in Málaga centrum

We vinden het belangrijk om onze aanpak helder te maken, zodat je precies weet waar je aan toe bent en geen juridische of fiscale verrassingen krijgt.

1. Doel en budget bepalen: Wil je vooral voor eigen plezier kopen, inzetten op korte termijn toeristische verhuur, middenlange termijn of juist een combinatie? We inventariseren samen je wensen en stellen realistische verwachtingen rondom rendement en gebruik centraal.
2. Preselectie woningen: Op basis van je zoekprofiel (ligging, type, budget) stellen we een shortlist op van appartementen (meestal 3 tot 6) die voldoen aan je eisen én waar een bestaande VFT-licentie is of de kans op vergunning reëel is. Wij werken hiervoor met actuele listings en netwerk van lokale makelaars.
3. Vergunnings- en juridische check: We laten door advocaten en beëdigde tolken controleren:
   • Wie is de formele eigenaar, vrij van beslagen of hypotheken?
   • Is er een VFT-vergunning en is deze overdraagbaar?
   • Wat zijn de VvE-regels? Zijn er beperkingen voor toeristische verhuur?
   • Behoort het adres tot een zone met restricties (“zone saturada”)?
4. Rendements- en kostencalculatie: Op basis van referentieprijzen en actuele bezettingsaantallen in Málaga voeren we een haalbare rendementscheck uit (hierover hieronder meer).
5. Onderhandelingen en reserveringscontract: Is alles positief? Dan onderhandelen we over prijs, voorwaarden en nemen we de verhuurstatus expliciet op in het contract, gevolgd door de notariële overdracht.
6. Nazorg & verhuuropzet: Na aankoop helpen we bij inrichting, registratie, beheerkeuze en aangifteverplichtingen – volledig Nederlandstalig.

Waar moet een VFT-appartement in Málaga centrum aan voldoen?

Naast de vergunning zijn er eisen aan de woning:

• Vaste airconditioning in leefruimtes.
• Voldoende natuurlijk licht en ventilatie (ramen naar buiten of patio).
• Volledige basisinventaris, schoon beddengoed en EHBO-set voor gasten.
• Noodnummers, rookmelder en meestal een brandblusser.

Vooral in oudere panden in het historisch centrum kunnen (geluids)isolatie of monumentstatus alsnog beperkingen opleggen aan renovaties of de mogelijkheid om airco-units te plaatsen. Dit onderzoeken wij altijd vóór aankoop.

Realisme: Rendementen in Málaga centrum en echte cijfers

Wij hanteren bij onze rendementschecks altijd conservatieve inschattingen, zodat je niet uitgaat van alleen topjaren met extreem hoge bezetting of piekprijzen.

Rekenvoorbeeld 1: 1-slaapkamer appartement, historisch centrum

• Aankoop: €340.000 (50 m² met balkon, gerenoveerd)
• Nachtprijs hoogseizoen: ca. €150, gemiddeld: €120
• Bezetting: 70% (255 nachten op jaarbasis)
• Jaaromzet: €30.600
• Kosten (VvE, belastingen, beheer, nutsvoorzieningen, verzekering, onderhoud): ca. €10.080 per jaar
• Nettorendement vóór financiering: €20.520/€340.000 = 6,0%

Rekenvoorbeeld 2: 2-slaapkamer appartement,
nét buiten het epicentrum

• Aankoop: €315.000 (70 m², rustigere straat)
• Gemiddelde nachtprijs: €130, bezetting: 65% (237 nachten)
• Jaaromzet: €30.810
• Kosten (iets hoger): ca. €10.902
• Nettorendement vóór financiering: €19.908/€315.000 = 6,3%

Dit zijn nette rendementen, maar houd rekening met gemeentelijk beleid, strenge handhaving en een aanhoudende discussie rondom de gereguleerde zones. Een appartement met VFT is niet altijd gegarandeerd een stabiele “cash cow” – zorg dat het ook aantrekkelijk blijft voor middellange verhuur bij beleidswijzigingen.

Knelpunten en valkuilen: voorkom de meest gemaakte fouten

• Te optimistische aannames: Realistische bezetting ligt tussen 60-75%. Ga niet standaard uit van maximaal rendement of alleen hoogseizoensprijzen.
• Wisselend beleid: Nieuwe restricties rond VFT worden met regelmaat aangescherpt. Koers op flexibiliteit: investeer in een woning die zowel voor VFT als middellange termijn aantrekkelijk is.
• Strenge VvE-regels: Regelmatig nemen Spaanse Verenigingen van Eigenaren besluiten om (nieuwe) korte termijn verhuur te verbieden of extra eisen aan eigenaren te stellen. Notulen en reglementen altijd controleren!
• Onderhoud en geluid: In oudere gebouwen zijn geluidsoverlast, gebrekkige isolatie en dure renovaties pijnpunten én aanleiding voor klachten vanuit buren of VVE.

Voor meer verdieping over regelgeving vind je aanvullend informatie in onze blog Vakantieverhuur in Spanje: laatste regelgeving, boetes en vergunningen per regio.

Alternatieven voor VFT-verhuur: flexibel investeren

Geen VFT-vergunning mogelijk? Er zijn meer mogelijkheden:

• Middellange verhuur aan expats of digitale nomaden (3-11 maanden, maandbedragen €1.200–€2.000 afhankelijk van locatie en grootte).
• Seizoensverhuur: Zelf enkele maanden per jaar in Málaga, de rest langer doorverhuren aan één huurder (voldoet doorgaans niet aan VFT-definitie).
• Combinatie: Toeristische verhuur waar toegestaan in het hoogseizoen en middellange termijn in het naseizoen.

Het voordeel is minder strikte regelgeving en stabielere bezetting, al is het netto rendement meestal iets lager dan bij effectieve VFT-verhuur in topjaren.

Onze begeleiding: zekerheid, kennis en Nederlandstalige aanpak

Een appartement kopen in het centrum van Málaga vraagt écht om maatwerk. Wij begeleiden je – van advies en oriëntatie tot notariële overdracht en opstart verhuur – volledig Nederlandstalig. Onze dienstverlening:

• Gratis adviesgesprek (online of fysiek) vanuit Nederland of Spanje.
• Hypotheekcheck en financieringsadvies (vaak tot max. 70% van aankoopprijs voor Nederlanders).
• Zoekopdracht en vastgoedselectie met actuele listings.
• Live bezichtigingsreis in 1-2 dagen met voorkeurswoningen en directe informatie over de wijk, regels en verhuurpotentie.
• Grondige vergunningen- en juridische check voor elk object.
• Volledige begeleiding aankooptraject inclusief due diligence, offertes, onderhandelingen, contracten, notaris en overdracht.
• Nazorg, registratie voor VFT of alternatieve verhuur, introductie bij betrouwbare beheerpartijen.

Meer weten over investeren aan de Spaanse kust? Bekijk onze verdieping over duurzaam investeren aan de Costa del Sol en Costa Blanca.

Checklist: Kopen in Málaga centrum voor (toeristische) verhuur

• Stel je doel vast (eigen gebruik, VFT-verhuur, middellange verhuur of combinatie, gewenst netto rendement).
• Bepaal budget en locatiekeuze, inclusief reservering voor belastingen en kosten (circa 11-12% bovenop aankoopprijs).
• Selecteer appartementen met bestaande VFT-licentie of in complexen met toeristische bestemming.
• Controleer altijd VFT-status, overdraagbaarheid en VvE-reglementen vóór tekenen van een reserveringscontract.
• Eerlijk rendementsmodel opstellen met realistische bezetting en prijsinname.
• Koopovereenkomst met expliciete vermelding van VFT-licentie/status waar nodig.
• Richt de woning in naar eisen voor VFT-registratie en gastencomfort.
• Kies zorgvuldig beheer en belastingondersteuning voor verhuurrapportage.

Conclusie: goed voorbereid het verschil maken in Málaga centrum

In Málaga centrum vind je een unieke mix van historisch wonen, mediterraan leven en goed verhuurpotentieel – mits je de regels rondom vergunningen scherp volgt en samenwerkt met ervaren partners. Door samen de juridische en fiscale hobbels vooraf te tackelen, voorkom je teleurstellingen en maak je optimaal gebruik van de kansen die Málaga biedt. Wil je verder verdiepen in woning kopen in Málaga, bekijk dan zeker ook onze blog Huis kopen in Málaga: prijsniveaus per wijk en waar let je op in 2025?.

Wil je een persoonlijke rendementsberekening voor jouw situatie, inzicht in de actuele vergunningspositie van specifieke appartementen of een vrijblijvend kennismakingsgesprek? Neem gerust contact met ons op of bezoek de website van Kopen aan de Costa voor meer informatie.