Stap-voor-stap: Hoe werkt de voorlopige koopakte (Contrato de Arras) bij het kopen van een huis in Spanje?

Wie een huis in Spanje wil kopen, komt altijd het bijzondere ‘Contrato de Arras’ tegen – de voorlopige koopakte die het Spaanse koopproces uniek en soms spannend maakt. Vanuit onze jarenlange begeleiding van Nederlanders aan de Spaanse kust weten we hoe verwarrend deze stap kan voelen. Juist daarom leggen wij als Kopen aan de Costa dit onderwerp zo duidelijk mogelijk uit. Geen juridische wolligheid, maar een eerlijk en helder stap-voor-stap overzicht, vol met praktische tips die voorkomen dat je in Nederlandse valkuilen stapt.

Wat is een Contrato de Arras — en waarom is het zo belangrijk?

In Spanje is het tekenen van een voorlopige koopakte (Contrato de Arras) een veel essentiëlere stap dan in Nederland. Het is hét juridisch bindende document waarmee je officieel de koop regelt, voorwaarden vastlegt en een stevige aanbetaling doet. Pas vanaf dit moment gaat een woning echt van de markt, mag niemand anders het huis meer kopen, en geldt de prijs zoals afgesproken.

• Het arras-contract is een privéovereenkomst tussen koper en verkoper
• Je maakt ieders intenties en verplichtingen keihard duidelijk
• De aanbetaling (meestal 10%) is dus géén vrijblijvende reservering

Dit is de security die je in Spanje krijgt — maar ook de reden om 100% scherp op de details te zijn!

Stap-voor-stap: Het proces van de voorlopige koopakte in Spanje

1. Mondeling akkoord & prijsafspraak
   Na onderhandeling wordt de prijs bepaald en mondeling een akkoord bereikt. Let op: mondeling is niet bindend in Spanje!
2. Opstellen van het Contrato de Arras
   De voorlopige koopakte bevat alle afspraken over:
   • Koopprijs en exacte woningbeschrijving
   • Welke zaken blijven achter (roerende goederen, meubels, apparatuur)
   • Gekozen overdrachtsdatum (meestal 4-8 weken later)
   • De hoogte van de aanbetaling (meestal 10%, maar soms 5%)
   • Juridische clausules bij niet-nakoming
3. Tekenen & betalen van de aanbetaling
   Je tekent (digitaal of fysiek) en maakt direct de aanbetaling over naar de in het contract genoemde partij (vaak de makelaar, soms de advocaat, soms de verkoper).
4. Financiële, juridische & administratieve nazorg
   Intussen bereidt de advocaat of adviseur alles voor de overdracht voor: het NIE-nummer, Spaanse bankrekening, en juridische controles op schulden, hypotheken of bouwvergunningen.
5. Definitieve overdracht bij de notaris
   Op de afgesproken dag vindt de Escritura de Compraventa plaats: je betaalt het restant van de koopsom (minus de Arras) en krijgt de officiële eigendom.

Welke soorten arras-contracten zijn er? (En dit zijn de gevolgen voor jou)

Niet elk voorlopig koopcontract in Spanje werkt hetzelfde — begrijp deze verschillen vóór je tekent:

• Contrato de Arras Penitenciales (99% van de gevallen)
  Klassiek: bij terugtrekken van de koper is hij de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, betaalt hij het dubbele bedrag van de aanbetaling aan de koper.
• Bevestigend contract
  Dit bindt partijen volledig aan de koop/verkoop, maar zonder de specifieke 2x-financiële sanctie. In geval van problemen kun je echter schadevergoeding eisen via de rechter.
• Arras met speciale schadeloosstelling
  Hierbij worden unieke afspraken gemaakt, bijvoorbeeld over tussentijdse afspraken of uitzonderingen.

Het arras penitenciales contract is vrijwel altijd de standaard: makkelijk, duidelijk en financieel glashelder.

Voorbeeld: Zo ziet een eenvoudige arras-afspraak eruit

• Woningprijs: €350.000
• Aanbetaling bij ondertekening arras: €35.000
• Koop gaat NIET door omdat koper zich terugtrekt: bedrag verbeurd aan verkoper
• Koop gaat NIET door omdat verkoper zich terugtrekt: koper ontvangt €70.000 retour

Welke informatie hoort beslist in het contract?

• Gegevens van beide partijen (inclusief paspoort of NIE-nummer)
• Exacte identificatie van de woning (adres, kadastrale gegevens, eventuele registratienummers)
• Prijs & betalingsschema
• Aanwezigheid en eventuele inhoud van inventaris
• Datum van de definitieve overdracht
• Schets van de financiële gevolgen bij niet nakomen (arrangementen bij ontbinding)
• Handtekeningen van beiden (digitaal is gebruikelijk in makelaarspraktijk, maar ook volledig rechtsgeldig bij een face-to-face handtekening)

Veelgemaakte fouten door Nederlanders (en hoe je ze voorkomt)

• Te snel tekenen zonder goede controle: Veel Nederlanders tekenen op advies van een enthousiaste verkoper of agent — zónder juridische review. Zorg altijd dat je vóór tekenen alles laat controleren door een advocaat of Nederlandstalige vastgoedadviseur!
• Vertrouwen op ‘mondelinge toezeggingen’: In Spanje telt alleen wat zwart-op-wit staat. Eventuele beloften over meubels, opleveringen of speciale afspraken moeten letterlijk op papier.
• Verwarring over recht op ontbinding: Je kúnt niet zomaar annuleren omdat je je bedenkt of de financiering niet rondkrijgt. In Spanje is terugtrekken vrijwel altijd geld kwijt.
• Onduidelijke identiteit van de verkoper: Controleer of je inderdaad met de officiële eigenaar tekent en niet met een derde partij zonder officiële teken/vertegenwoordigingsbevoegdheid.

Hoe kom je veilig en soepel door dit proces?

• Vertrouw op een specialist die het écht ‘Nederlands’ uitlegt. Zo voorkom je Spaanse juridische valkuilen, verborgen schulden of onduidelijkheden.
• Vraag aan om alle communicatie, clausules en afspraken dubbel in het contract te zetten. Zo is er geen ruimte voor discussie — het voorkomt problemen achteraf.
• Maak de aanbetaling alleen over op een officieel, veilig rekeningnummer. Idealiter naar een derdenrekening van een betrouwbare makelaar of advocaat, nooit zomaar naar de verkoper zelf.
• Bepaal vooraf tot wanneer de arras geldig is. Gebruikelijk is 4 tot 8 weken, maar langer of korter kan ook als je dit keurig afspreekt.

Checklijst: dit mag je nooit vergeten als koper aan de Spaanse kust

• NIE-nummer regelen vóór tekenen arras
• Spaanse bankrekening openen
• Advocaat of betrouwbare adviseur inschakelen
• Borgen dat de verkoper daadwerkelijk eigenaar is bij het kadaster
• Juridisch checken van alle verplichtingen, hypotheekschulden/erfdienstbaarheden en vergunningen

En als de koop toch niet doorgaat?

Dit is de kern van het arras-contract in Spanje: je voorkomt eindeloze rechtszaken. Je geld is óf weg, óf je krijgt het dubbele terug — alles afhankelijk van wie de afspraken schendt. Dit maakt de koop voor beide partijen snel, helder en rechtvaardig, zolang je vooraf precies weet waar je aan toe bent.

Wil jij gegarandeerd veilig het arras-contract aangaan?
Bij Kopen aan de Costa begeleiden we Nederlanders bij elke stap: van eerste bezichtiging tot overdracht bij de notaris, inclusief een grondige check van je voorlopige koopakte. Zo weet je zeker dat jouw droomhuis aan de Spaanse kust niet verandert in een nachtmerrie!
Meer weten? Neem vrijblijvend contact met ons op of bekijk ons actuele woningaanbod.

Disclaimer: Deze informatie is met uiterste zorg samengesteld, maar Spaanse wetgeving en lokale regels kunnen veranderen. Laat je altijd begeleiden door een ervaren specialist die Spaans én Nederlands vastgoedrecht kent – dat bespaart je tijd, geld én slapeloze nachten.