Vakantieverhuur in Spanje: laatste regelgeving, boetes en vergunningen per regio in herfst 2025

Steeds meer Nederlanders investeren in een tweede woning in Spanje en willen deze (tijdelijk) verhuren aan toeristen, bijvoorbeeld aan de heerlijke Costa Blanca, Costa del Sol of zelfs op Ibiza. Maar het landschap rondom vakantieverhuur is in het najaar van 2025 ingrijpend veranderd. Wetgeving is strenger geworden, vergunningstrajecten zijn complexer en de boetes voor verhuur zonder juiste papieren kunnen inmiddels huizenhoog oplopen. Als Kopen aan de Costa begeleiden wij dagelijks woningzoekers en beleggers in dit veranderend speelveld. Hieronder delen we op basis van onze actuele inzichten en dagelijkse praktijk een diepgaande, regio-specifieke gids. Daarmee weet je exact waar je staat, waarmee je rekening moet houden, én hoe je zonder nachtmerries optimaal van je Spaanse droomwoning kunt genieten.

De kern: Nieuwe landelijke regels en wat dat praktisch voor je betekent

• Nationaal registratieplichtig vanaf herfst 2025
  Vanaf dit moment moet elke vakantiewoning eerst geregistreerd worden in het landelijke Registro Único de Viviendas Turísticas. Je krijgt een uniek nummer dat verplicht is in álle advertenties (ook bij verhuur via bekenden!).
• Vergunningen blijven regionaal en lokaal geregeld
  De landelijke registratie is slechts stap één. Elke autonome regio én gemeente (denk aan Alicante, Marbella, Murcia, Ibiza) hanteert daarnaast eigen keuringen, aanvraagprocedures en specifieke eisen.
• Toestemming van de VvE (‘Comunidad’) verplicht
  Voor elk appartement, of elke woning in een complex, moet minimaal 60% van de eigenaren akkoord geven voordat vakantieverhuur mogelijk is. Dit geldt ook als je jaren geleden al zo’n woning met bestaande verhuurvergunning kocht! Toestemming moet schriftelijk aantoonbaar zijn.
• Geen terugwerkende kracht, maar wél voor nieuwe eigenaren
  Heb je voor april 2025 al een geldige vergunning, mag je binnen de oude regels doorgaan. Maar: bij verkoop of wijziging ben je automatisch gebonden aan de nieuwe regels. Nieuwe eigenaren starten altijd opnieuw.

Regio in beeld: Belangrijkste verschillen en knelpunten per Spaanse kust

Costa Blanca en Comunidad Valenciana

• VvE-toestemming verplicht voorafgaand aan de vergunningaanvraag. Leg dit vast in officiële vergaderverslagen. Zonder deze schriftelijke instemming wordt geen enkele aanvraag goedgekeurd.
• Provinciale vergunningen via Generalitat Valenciana: Hierbij is onder meer een gemeentelijk geschiktheidscertificaat, registratie én een aansprakelijkheidsverzekering verplicht. Er worden regelmatig extra eisen gesteld zoals energiecertificaat of technische keuring. Vaak is de vergunning 5 jaar geldig, met verplichte verlengingsprocedure.
• Specifiek: Tijdelijke verhuur (<11 dagen) vereist sowieso expliciete VvE-goedkeuring.

Costa del Sol (Andalusië)

• Dubbele registratieplicht: Zowel inschrijving bij het lokale Toerisme-register als het nieuwe nationale register.
• Eisen zijn praktisch en stevig gehandhaafd: airco per verblijfsruimte, aanwezige noodtelefoonnummers, klachtenboek, verplichte inventaris en meer.
• Extra gemeentelijke eisen kunnen gelden in populaire plaatsen als Marbella of Málaga.
• Strenge digitale controle: advertentie zónder geldig nummer wordt direct verwijderd van platforms.

Costa Cálida (Murcia)

• Lokale registratie en goedkeuring VvE verplicht, vergelijkbaar met Costa Blanca. De regionale eisen verschillen echter op detailniveau en zijn vaak nóg strikter rond voorzieningen.
• Voor nieuwe vergunninghouders: let goed op gemeentelijke aanvullende restricties!

Balearen (Ibiza, Mallorca)

• Zeer beperkt aantal nieuwe vergunningen: Wachttijden van (meestal) 1 tot 2 jaar zijn normaal. In populaire gemeenten is het uitgeven van nieuwe vergunningen zelfs voorlopig stopgezet.
• Duurzaamheidseisen, regels rondom geluidshinder en afvalinzameling zijn fors aangescherpt.
• Boetes worden hier sneller gegeven en zijn, zeker op Ibiza, vaak het hoogst.

Boetes & sancties: De risico’s in 2025 zijn groot

Menig woningbezitter onderschat het boete- en risicobeleid rondom vakantieverhuur. In 2025 is er sprake van landelijke databasedeling: gemeentes, Belastingdienst en politie werken samen. Zonder correcte registratie of vergunning loopt de boete meteen enorm op:

• Geen registratie of vergunning: Boetes van €10.000 tot €600.000 per geval, afhankelijk van opzet en herhaling.
• Verhuur zonder VvE-goedkeuring: Direct sluiting van de verhuur door de gemeente en boetes tot €600.000.
• Adverteren zonder juist registratienummer: Platforms als Airbnb verwijderen automatisch advertenties, en verhuurders riskeren stevige bestuurlijke boetes.

De praktische aanpak: Stappenplan voor legale vakantieverhuur

1. Vraag en verkrijg eerst formeel VvE-toestemming (voor appartementen): Laat dit altijd zwart-op-wit vastleggen. Een mondeling akkoord is onvoldoende.
2. Dien bij de regionale overheid je vergunningaanvraag in. Verzamel álle benodigde documenten, zoals een cédula de habitabilidad, verzekeringspolis en technisch rapport.
3. Registreer je object in het nationale Registro Único en plaats het verkregen nummer duidelijk bij elke vorm van advertentie.
4. Sluit een speciale aansprakelijkheidsverzekering af gericht op verhuur aan derden, deze verzekering is verplicht in praktisch elke autonome regio.
5. Zorg dat de woning voldoet aan de technische, administratieve en veiligheidsregels. Denk aan energiecertificaat, rookmelders, klachtenboek, voldoende inventaris én noodnummers.

Veelgestelde vragen en misconcepties

Is een oude vergunning altijd geldig?

Oude vergunningen afgegeven vóór april 2025 zijn doorgaans nog geldig zolang er niets wijzigt aan het gebruik of de eigenaar. Zodra het huis verkocht wordt, vervalt het oude recht – en start het traject met nieuwe eisen vanaf begin af aan.
Lees eventueel meer in onze blog over toezicht op tweede huizen.

Geldt de vergunningsplicht ook bij middellange verhuur (11 dagen tot 11 maanden)?

In veel regio’s zijn de strengste regels gericht op vakantieverhuur (<11 dagen). Bij langere verhuur gelden vaak andere regels, maar let op: grote steden scherpen eisen steeds verder aan. Ga altijd na wat exact geldt in jouw gemeente!

Waar kan ik per regio precies vinden wat er geldt?

Regelgeving wordt vaak zowel nationaal, regionaal als lokaal aangepast. Op onze woningpagina vind je actuele woningen, en via onze investeringsgids extra regionale uitleg. Voor diepgaand, individueel advies kun je ons rechtstreeks benaderen.

Wat kun je als koper/huiseigenaar nu het beste doen?

Samengevat: Spanje zet maximaal in op digitale controle, strengere VvE-integratie en transparante vergunningprocedures. Onze aanbeveling:

• Laat je plan altijd vooraf checken, zeker als je apartment koopt binnen een residentie.
• Werk van stap 1 – schriftelijk VvE-akkoord – tot stap 5 systematisch af.
• Neem geen risico met ‘snelle verhuur’ zonder volledige vergunning of juiste registratie.
• Vergelijk regionale vereisten, ze verschillen namelijk per provincie én zelfs tussen naburige gemeentes.
• Lees onze tips in het artikel over valkuilen bij aankoop in Spanje voor meer praktische aanwijzingen.

Hulp nodig met je specifieke situatie of het vinden van de juiste woning?

Als Nederlandstalige specialist in Spaanse Costa’s weten wij precies welke kanttekeningen, maar ook welke kansen er per regio zijn. Meer weten? Of direct een vrijblijvend gesprek over jouw woning of investeringsplan? Stuur gerust een mail naar info@kopenaandecosta.nl of bel 030 227 21 07. Wij zijn iedere werkdag bereikbaar van 9:00 tot 19:00 uur en in het weekend op afspraak.
Bekijk ook het actuele woningaanbod en vind jouw ideale (tweede) huis onder de Spaanse zon!