Málaga vs. Marbella voor investeerders: bezettingsgraad, dagprijzen en vergunning-risico’s vergeleken

Wie overweegt te investeren in Spaans vastgoed – specifiek in Málaga of Marbella aan de Costa del Sol – merkt al snel grote verschillen tussen beide steden. Vanuit onze ervaring bij Kopen aan de Costa helpen we Nederlanders elke dag opnieuw hun weg te vinden tussen rendementen, regelgeving en de praktijk van Spaans vastgoed. In deze blog delen we onze unieke inzichten over bezettingsgraad, dagprijzen, vergunning-risico’s én praktische tips om uw positie als investeerder in 2025 te versterken.

Bezettingsgraad: Málaga’s continuïteit versus Marbella’s seizoenspiek

Wanneer wij investeerders begeleiden, is het rendement op verhuur vaak het eerste waarover vragen komen. De bezettingsgraad – oftewel, hoe vaak uw woning daadwerkelijk verhuurd wordt – maakt immers het verschil tussen een prettig rendement en een ongebruikte investering.

• Málaga profiteert in 2025 van haar aantrekkingskracht op expats, (remote) professionals en langetermijnhuurders. In wijken rond het centrum zien wij een vrijwel jaarrond hoge vraag, mede door de influx van jonge gezinnen en internationale werkers. Hierdoor ontstaat een relatief lage leegstand, wat zorgt voor voorspelbare, stabiele huurinkomsten.
• Marbella trekt daarentegen het echte vakantietype: toeristen, seizoenswerkers en tijdelijk verblijvende tweedeverblijvers. Dat levert in de zomer wél recordbezettingen op (zelfs boven pre-pandemisch niveau), maar in de winter zien veel appartementen langdurige leegstand. Wij raden beleggers die kiezen voor Marbella dan ook vaak een flexibel verhuurmodel aan, gericht op maximaal gebruik in zomer én selectieve kortetermijnverhuur tijdens events of schoolvakanties buiten het seizoen.

Dagprijzen: Luxe toplijnen of verhuurzekerheid?

Met de groeiende diversiteit aan huurders veranderen ook de dagprijzen voor verhuur:

• In Marbella zijn dagprijzen in het topsegment verbluffend, vooral langs de Golden Mile of Puerto Banús. Luxe appartementen halen in het hoogseizoen €200 tot zelfs €500 per nacht, vooral als het gaat om moderne nieuwbouw of exclusief gelegen villa’s.
• Málaga richt zich meer op betaalbare verhuur en langetermijncontracten. Hier ligt de gemiddelde dagprijs voor vakantieverhuur tussen €100 en €300, maar door de hogere jaarrondbezetting kan het totale jaarlijkse inkomen heel stabiel zijn, zeker als u kiest voor centrale, goed bereikbare locaties met voorzieningen.

Slimme investeerders kijken niet alleen naar pieken in dagprijs, maar vooral naar het gemiddelde rendement per maand over het hele jaar. In Málaga is vooral het aanbod van nieuwbouw in opkomende buurten populair (bijvoorbeeld Churriana of La Térmica); deze bieden naast een scherpe instapprijs en lage onderhoudslasten ook solide verhuurperspectieven.

Vergunning-risico’s en regelgeving: Nieuwe realiteit in 2025

Sinds 2025 ligt de nadruk niet meer alleen op rendement, maar ook op regulering en vergunningen. Zowel Málaga als Marbella vragen investeerders goed te letten op de volgende thema’s:

1. Vakantieverhuur in Marbella: De lokale overheid heeft fors strengere regels ingevoerd, vooral voor het centrum en populaire badplaatsen. Nieuwe vergunningen zijn beperkt verkrijgbaar; zonder correcte papieren loopt u een risico op torenhoge boetes. Dit kan zelfs leiden tot verdubbeling van de instapprijs in enkele wijken of het feit dat u (tijdelijk) alleen langetermijnverhuur mag doen.
2. Málaga: VvE-goedkeuring verplicht: Sinds april 2025 is expliciete toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig voor woningen met een aparte ingang die bestemd zijn voor vakantieverhuur. Dit maakt het in bepaalde complexen aanzienlijk lastiger, terwijl langetermijnverhuur onverminderd populair blijft. Buurten zonder deze restricties (bijv. Churriana) vormen interessante alternatieven.
3. Nieuwbouw als oplossing: Voor investeerders die geen zin hebben in vergunningsrisico’s is nieuwbouw in net opgeleverde complexen vaak de veiligste route. Deze woningen zijn doorgaans al volledig gelicenseerd voor de gewenste verhuurvorm (kort of lang), waardoor u met een gerust hart van start kunt.
4. Let op geldigheid bestaande licenties: Een bestaande verhuurlicentie geldt doorgaans vijf tot tien jaar. Vraag altijd expliciet bij de aankoop naar de huidige status, en controleer dit bij de lokale overheid voor de overdracht.

Als u flexibel wilt blijven (bijvoorbeeld de keuze tussen eigen gebruik of verhuur), bespreek dan met uw adviseur of een aankoop via een Spaanse SL (besloten vennootschap) voordelen kan bieden. In ons investeerdershandboek leest u meer over juridische structuren, belastingen en praktijkvoorbeelden.

Prijsontwikkelingen in 2025: Waar liggen de kansen voor rendement?

Hoe heeft de vastgoedmarkt zich ontwikkeld het afgelopen jaar?

• Marbella: Prijzen behoren tot de hoogste van Spanje. In topwijken zien we gemiddeld €4.228 per m², uitschieters naar €5.258 of meer zijn geen uitzondering. Nieuwbouw gerichte projecten kunnen zelfs richting de €7.000-€10.000 per m² gaan. Het viel ons op dat vraag én prijzen in 2025 nóg sterker stegen in het luxe segment, vooral dankzij internationale kopers.
• Málaga: Hier is de markt toegankelijker. Het provinciegemiddelde ligt rond €1.754 per m² en de prijsstijging is bovengemiddeld (ruim 12% jaar-op-jaar). Focusbuurten vlakbij het centrum én nieuwe zones (waar nog lage regelgeving geldt) trekken investeerders die op zoek zijn naar een hoog rendement en lagere instapwaarde.

Bent u op zoek naar een overzicht van actuele prijzen en selectieadvies per wijk? Bekijk onze relevante blog: Huis kopen in Málaga: prijsniveaus per wijk en waar let je op in 2025?.

Strategie kiezen: Wat past bij uw investeringsdroom?

Uiteindelijk draait uw keuze om meer dan koopsom en verhuurpotentieel. Uw investeringsprofiel, wensen qua risico, type rendement en belastingoptimalisatie bepalen welke regio het beste bij u past:

• Kiest u voor maximale huuropbrengst in het hoogseizoen en bent u bereid om te investeren in topsegment én tijd te stoppen in exploitatie? Dan is Marbella geschikt. Houd wel rekening met schommelingen buiten het seizoen, hogere aanschaf- én beheerkosten en de noodzaak van actuele vergunningen.
• Wil u spreiden over het hele jaar, mikken op stabiele, continuë huurinkomsten, en investeert u graag in groeiwijken? Dan biedt Málaga rust, financiële zekerheid en sterke prijsstijgingen in het middensegment, met minder administratieve kopzorgen.
• Twijfelt u tussen korte of lange verhuur? Check per woning of gecombineerde verhuur toegestaan is door de gemeente en VvE. Soms is splitsen van eigen gebruik en verhuur binnen hetzelfde complex mogelijk, als de vergunning daarop is ingesteld.

Praktische tips: Zo maximaliseer je succes als investeerder

• Leg alle afspraken over verhuur schriftelijk vast – zowel met de VvE als met huurders. Dit voorkomt misverstanden en versnelt het aanvragen van vergunningen.
• Kies voor complete begeleiding: Van het eerste adviesgesprek tot hypotheekcheck en after sales, gebruik een 100% Nederlandstalig begeleidingstraject. Zo voorkomt u verrassingen tijdens het aankoopproces.
• Denk na over exit-strategie: Zit er groeipotentieel in de wijk? Kun je bij veranderende regelgeving omschakelen naar langetermijnverhuur, of is alleen doorverkopen dan rendabel?
• Vergelijk aanbod objectief: Gebruik bijvoorbeeld de gratis vergelijkingsmogelijkheden bij Kopen aan de Costa om diverse woningen in Málaga en Marbella tegenover elkaar te zetten o.b.v. prijs, ligging, vergunning, verwachte rendementen en lasten.
• Lees verder: Meer verdieping in rendementen, duurzaamheidsextra’s (zoals EPC, zonnepanelen en subsidies) vindt u in onze blog Duurzaam investeren aan de Costa.

Conclusie: Welke keuze past bij uw toekomst?

Beide steden hebben enorm potentieel, maar het profiel en de persoonlijke wensen zijn leidend. Onze ervaring leert dat Málaga bij uitstek geschikt is voor investeerders die jaar rond rendement en relatief weinig juridische hoofdbrekens willen. Marbella is aantrekkelijk voor high-end beleggers die geen probleem hebben met risico’s rond vergunningen en seizoensvariatie, maar wél willen profiteren van topprijzen in de zomer.

Tenslotte: investeer nooit blind op basis van lijstjes of gemiddelden, maar kijk samen met een lokaal betrokken adviseur naar uw persoonlijke situatie, doelen en tijdshorizon. Dit bespaart geld, tijd en voorkomt teleurstelling.

Vragen over rendementen, vergunningen of aanbod in Málaga, Marbella of elders aan de Costa del Sol? Neem gerust vrijblijvend contact op met ons Nederlandstalige team. Bekijk ook eens het actuele aanbod aan investeringsobjecten of plan direct een gesprek via info@kopenaandecosta.nl.

Wilt u strategisch verder lezen over tweede huizen en investeringen in Spanje? We verwijzen u graag naar relevante artikelen, zoals:

• Appartement kopen in Málaga centrum: vergunningen, VFT-verhuur en rendementscheck
• Appartement kopen in Marbella centrum: van zoekprofiel tot sleuteloverdracht

Meer weten? Raadpleeg het gratis investeerdershandboek voor verdieping op belasting, regionale kansen en financiersing, beschikbaar via onze website. Zo start u volledig geïnformeerd aan uw Spaanse vastgoedavontuur.