Top 7 valkuilen bij het kopen van een huis in Spanje in 2025 (en hoe je ze voorkomt)

Een huis kopen in Spanje blijft voor velen een ultieme droom. Toch merken wij bij Kopen aan de Costa dat Nederlanders die de stap zetten richting de Spaanse zon soms onbewust in een aantal veelvoorkomende valkuilen trappen. Met ruim ervaring in de begeleiding van kopers – en een team volledig Nederlandstalige specialisten in Spanje zelf – weten wij de hobbels die je op je pad kunt tegenkomen. In deze uitgebreide gids delen we de top 7 valkuilen waar je in 2025 bij de aankoop van Spaans vastgoed rekening mee moet houden, én hoe je ze voorkomt. Zodat jouw Andalusische avontuur geen nachtmerrie, maar een feest wordt.

1. Onvoldoende juridisch onderzoek (en kadastrale fouten)

Het klinkt zo logisch: grondig checken of alles met de woning in orde is. Toch ontvouwt de Spaanse vastgoedpraktijk zich soms totaal anders dan je misschien gewend bent in Nederland. Vergunningen, kadastrale gegevens en bijgebouwen kloppen geregeld niet of incompleet in registers. Als je niet alles laat uitzoeken, zit je later met de gebakken peren: een illegale aanbouw, een zwembad zonder vergunning, een openstaande hypotheek of zelfs erfgenamen die zich opeens melden.

• Laat het eigendom, hypotheken en mogelijke beslagen natrekken via het Spaanse kadaster / Nota Simple.
• Controleer of het huis en bijgebouwen volgens de vergunningsvoorschriften zijn gebouwd (en niet illegaal). Aanpassingen zonder vergunning zijn in Spanje nog altijd schering en inslag.
• Vraag actief naar lopende of geplande bouwprojecten direct rondom de woning. Zo kom je niet na de koop tot de ontdekking dat het prachtige uitzicht straks verdwijnt.

Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in die in jouw belang werkt. Op onze pagina juridische valkuilen bij het kopen van een woning in Spanje lees je hier meer over.

2. Niet voldoende rekening houden met bijkomende kosten

De vraagprijs is zelden het hele verhaal. Kopers schrikken regelmatig als na het rekenen blijkt dat bovenop de koopprijs óók nog overdrachtsbelasting, advocaatkosten, notariskosten en registratiekosten komen. Onze ervaring is: reken op 11-12% extra boven op de aankoopprijs. Dit percentage dekt nagenoeg altijd de totale kosten, inclusief belastingen, registratie en juridische bijstand, zoals ook beschreven op onze veelgestelde vragen pagina.

• Overdrachtsbelasting: doorgaans 7-10% van de koopprijs (verschilt per regio en of je nieuwbouw koopt).
• Notaris en kadaster: samen gemiddeld 1-2%.
• Advocaat: doorgaans rond de 1%.
• Eventuele hypotheek-/bankkosten en verzekeringen.

Wil je exact weten wat er bij welke woning hoort? Bekijk dan onze blog over kosten bij bezichtigen en reserveren in Spanje.

3. Te snel handelen (onder druk beslissen)

De Spaanse markt is dynamisch en soms snel, vooral aan populaire costa’s. Toch raden wij aan: laat je niet leiden door paniek of druk. Neem altijd de tijd om meerdere woningen te vergelijken, de omgeving goed te leren kennen, en laat alles juridisch controleren, hoe aanlokkelijk het ook is om direct te tekenen. Een potentiële valkuil is dat makelaars of verkopers op snelheid aansturen. Laat je niet meeslepen. Rust en overzicht zijn je grootste vriend.

4. Onvoldoende financieel overzicht (en onderschatte vaste lasten)

Een duidelijk financieel plan voorkomt verrassingen, niet alleen qua aankoop maar ook qua lopende lasten. Denk hierbij aan gemeentelijke belastingen, VvE-bijdragen, onderhoud van zwembad/tuin of een extra verzekering. Maak een gedetailleerde berekening voordat je een bod doet. Bedenk je ook wat je wilt doen met de woning: alleen eigen gebruik of bijvoorbeeld (tijdelijke) verhuur? Vaak zijn er dan eveneens andere kostenposten en vergunningen (zoals een toeristische verhuurvergunning) nodig.

• Laat je vooraf goed informeren over de mogelijkheden en voorwaarden van Spaanse hypotheken (veel banken financieren tot ca. 70% van de koopsom als niet-resident, zoals ook op onze FAQ-pagina).
• Bedenk dat de Spaanse belastingaangifte en lokale heffingen helemaal anders zijn geregeld dan in Nederland. Leer je verplichtingen kennen!

Handige achtergrond over investeren vind je in onze blog woning kopen als investering in Spanje.

5. De technische staat van de woning onderschatten

Spaanse bouwstijlen, materialen en afwerkingen zijn niet hetzelfde als wat je uit Nederland kent. Wat op het eerste gezicht charmant oogt, kan voor flinke onderhoudskosten zorgen als gebrekkige funderingen, achterstallige dakpannen of een ondeugdelijke installatie aan het licht komen. Laat een onafhankelijke technische inspectie uitvoeren, óók bij nieuwbouw. Let bijvoorbeeld op:

• Installaties (elektra, water, verwarming, airco).
• Kosmische gebreken zoals vocht, scheuren of ongedierte.
• Eventuele verborgen gebreken of vochtproblemen in souterrains en badkamers.
• Levensduur van grote apparatuur (boiler, zwembadinstallatie, zonnepanelen).

Lees alles over hoe een inspectie en oplevering in Spanje werkt in onze uitgebreide blog praktische tips bij inspectie en oplevering.

6. Vergeten je NIE-nummer op tijd aan te vragen

Een veelvoorkomend (maar vaak onderschat) struikelblok: het Spaanse NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero). Dit persoonlijke belastingnummer is verplicht bij elke officiële aankoop – van het ondertekenen bij de notaris tot het aanvragen van nutsvoorzieningen. Het verkrijgen kan, zeker in drukke zomermaanden, meer tijd kosten dan je denkt. Regel dit zo vroeg mogelijk. Zonder NIE-nummer kun je simpelweg de koop niet afronden.

7. De Spaanse vastgoedmarkt onderschatten (te veel op Nederlands model vertrouwen)

Misschien wel de belangrijkste les die we je kunnen meegeven: Spanje is geen Nederland. Juridische procedures, bouwstandaarden, onderhandelingen en zelfs makelaarssystemen werken hier anders. Zonder lokale marktkennis kun je belangrijke zaken over het hoofd zien. Zo zijn er regionale verschillen in regels en belastingen, verloopt het aankoopproces in Spanje met een aanbetaling en kun je zonder goede begeleiding zelfs het risico lopen op spookprojecten of niet-bestaande woningen. Laat je dus ondersteunen door specialisten met kennis van zaken én de lokale markt, die jou in het Nederlands adviseren en begeleiden van zoektocht tot oplevering.

Wil je vooraf meer inzicht in verschillen tussen Spaanse regio’s, trends en kansen, lees dan zeker onze actuele blog woning kopen in Spanje als Nederlander.

Hoe voorkom je deze 7 valkuilen?

• Wees voorbereid en laat je begeleiden: Kies voor ervaren Nederlandstalige specialisten die je helpen van oriëntatie tot oplevering, met up-to-date kennis van Spaanse wet- en regelgeving.
• Verdiep je in het financiële plaatje: Maak een heldere begroting voor zowel aankoop als jaarlijks onderhoud, belastingen en vaste lasten.
• Laat alle juridische en bouwkundige stappen controleren: Van eigendomspapieren tot vergunningen en van bouwkundige inspectie tot definitieve oplevering.
• Doe rustig aan: Besef dat de mooiste kans vaak niet de snelste is. Neem de tijd om te vergelijken, te overwegen en te laten controleren.

Conclusie: met de juiste begeleiding veilig je (tweede) huis kopen in Spanje

Of je droom nu een appartement aan de Costa Blanca, een villa op Ibiza of een huis in het binnenland betreft: de Spaanse vastgoedmarkt biedt onmiskenbaar kansen – mits je de typische valkuilen voorkomt en kiest voor een betrouwbare, transparante aanpak. Bij Kopen aan de Costa werken wij al jaren voor Nederlanders, met 100% Nederlandstalige communicatie en een team in Spanje dat de markt als geen ander kent. Wil je meer tips over locatiekeuze of ben je benieuwd naar ons nieuwste aanbod in de regio’s Costa Blanca, Calida, del Sol of Ibiza?

Kijk verder op onze woningaanbod-pagina of neem contact met ons op voor een gratis en vrijblijvend adviesgesprek via deze pagina. We helpen je graag, stap voor stap, in jouw zoektocht naar jouw droom aan de Costa!